הסכם מכר דירה או נכס (יד שנייה)

על ההסכם

הכינו את פרטי העסקה לרכישת נכס יד שנייה בישראל — הצדדים, הנכס, המחיר, לוח התשלומים ותנאי ההעברה — כטיוטה לעורכי הדין המטפלים בעסקה. בדרך כלל לכל צד יש עורך דין משלו, שבודק את הזכויות בנכס, משלים את ההסכם ומטפל בדיווח וברישום.

בדקו את היקף התבנית לפני שמתחילים

קראו את תנאי ההתאמה לפני ההתחלה. בטופס המודרך תתבקשו לאשר כל אחת מההצהרות הבאות.

• לכל צד יהיה עורך דין שיבדוק וישלים את הטיוטה לפני שמישהו חותם או משלם.

  התבנית מכינה טיוטה לעורכי הדין. היא אינה בודקת זכויות, רישומים, תכנון או מסים ואינה מחליפה ייצוג משפטי בעסקה.

• המוכר אינו יזם או קבלן המוכר דירה חדשה, והמכירה אינה חלק מעסקת קומבינציה או התחדשות עירונית.

  רכישה מיזם כפופה להגנות מיוחדות לקונה ולמסמכים אחרים, ועסקאות קומבינציה או התחדשות עירונית מחייבות ניסוח מותאם.

הנושאים בטופס המודרך

הטופס שפורסם מאורגן לפי הנושאים הבאים. חלק מהשאלות מופיעות רק כשהן רלוונטיות לתשובות שלכם.

1. התאמה לעסקה

   התבנית מכינה טיוטת הסכם למכירת דירה או בית יד שנייה בין אנשים פרטיים. עורך הדין של כל צד חייב לבדוק אותה לפני שמישהו חותם או משלם.

2. המוכרים והקונים

   הזינו כל אדם בדיוק כפי שמופיע בתעודת הזהות. את פרטי הצד השני אפשר להשלים גם בהמשך.

3. הנכס

   העתיקו את הפרטים מנסח הטאבו או מאישור הזכויות.

4. מצב הנכס וגילוי

   המוכר מגלה כאן מה שידוע לו על הנכס. הסתרת פגם ידוע אינה פוטרת את המוכר מאחריות. אם אתם הקונים, קבלו את התשובות מהמוכר; המוכר מאשר אותן בחתימתו.

5. מחיר ותשלומים

   משלמים רק בהעברה בנקאית או בהמחאה בנקאית; מזומן בין אנשים פרטיים מוגבל בחוק. התשלום הראשון מוחזק בנאמנות עד רישום הערת האזהרה.

6. הפרות ותיווך

   מה קורה אם צד מאחר או מפר, ומי משלם דמי תיווך.

7. עורכי דין וחתימה

   מי בודק את הטיוטה, מי מחזיק את הכספים בנאמנות, ומתי ואיפה ייחתם ההסכם.

מה להכין לפני שמתחילים

• הכינו את השמות המלאים, מספרי תעודת הזהות והכתובות של כל המוכרים והקונים, לרבות בני זוג הרשומים כבעלים או שייתכן שנדרשת הסכמתם, ואת פרטי הקשר של עורך הדין של כל צד.

• הוציאו נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת, והעתיקו במדויק את הגוש, החלקה ותת־החלקה. שימו לב למשכנתה, הערת אזהרה או עיקול הרשומים על הנכס.

• רשמו את המחיר שסוכם, לוח התשלומים, התשלום במעמד החתימה, מועד מסירת החזקה והאם הקונה יממן חלק מהמחיר במשכנתה.

• פרטו מה כלול במכירה, כגון חניה, מחסן ומחוברים, את מצב הנכס ושאלות פתוחות לגבי תכנון, היתרי בנייה, מסים וחובות.

מה עורכי הדין צריכים לבדוק

רכישת נכס כרוכה בסכומים גדולים ובשלבים שרק עורכי דין והרשויות יכולים להשלים. השתמשו בטיוטה כנקודת מוצא לעורכי הדין: עליהם לבדוק את הזכויות והרישומים, להתאים את ההסכם לנכס ולעסקה, ולוודא כיצד מוגן כל תשלום — לפני שמישהו חותם או משלם.

מדריך ההכנה מסייע לארגן מידע. הוא אינו קובע שהתבנית מתאימה לנסיבות שלכם ואינו מחליף ייעוץ מעורך דין מוסמך בישראל.

מהפרטים שלכם למסמך

1. פתחו את הטופס המודרך והזינו את הצדדים, את הנכס ואת תנאי העסקה שנדונו.
2. בדקו את השמות, פרטי הנכס, הסכומים והמועדים, ורשמו שאלות פתוחות לעורכי הדין.
3. הורידו את ה-PDF ושלחו אותו לעורכי הדין המטפלים בעסקה. אל תחתמו ואל תשלמו לפני שהם משלימים את ההסכם.

אחרי ההורדה

1. שלחו את הטיוטה לעורכי הדין של שני הצדדים, וחתמו רק על הנוסח שהם משלימים — בדרך כלל בפגישה בנוכחות שני עורכי הדין.
2. לאחר החתימה, עורך הדין של הקונה רושם בדרך כלל הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין כדי להגן על הקונה.
3. המוכר והקונה חייבים כל אחד להגיש לרשות המסים הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים מיום המכירה; בדרך כלל עורכי הדין מגישים אותה באופן מקוון.
4. הבעלות נרשמת על שם הקונה לאחר תשלום המסים והשגת האישורים הנדרשים, בלשכת רישום המקרקעין או בגוף שבו רשומות הזכויות.

דיווח על מכירת נכס לרשות המסים

קראו את המידע של רשות המסים על הצהרה על מכירה ורכישה של נכס מקרקעין (טופס 7000). הכנת טיוטה ב"חוזים" אינה מגישה אותה.